關於部落格
  • 5182

    累積人氣

  • 0

    今日人氣

    0

    訂閱人氣

房市真相解密 全台首次餘屋大調查

 

《今周刊》572期   / 撰文/今周刊 李建興、趙曉慧

十一月底經建會公布最近房價信心指數,竟跌破SARS低點水位,嚇壞房市消費大眾,然而在此同時,外資、中資和本土法人卻豪情挺進台灣不動產,到底房市真相為何?《今周刊》找出人口、餘屋、推案、換屋等統計數據,為你理出最真切的景氣風向!

 
二○○七年第四季,對於台灣房地產而言,是一個熱鬧卻帶著寒意的冬季,因為明明是同一個市場,卻呈現完全不同的兩種氛圍。 十一月底,由經建會委託不動產資訊中心調查的數據出爐,顯示國人對於今年第三季住宅房價綜合信心由上季的一○一分,急降到八十八分,不但是連續第三季下修,更跌破○三年SARS期間創下的低點。頓時,走了四年的房市多頭,瞬間冰封,似乎遭逢了第一個嚴峻的寒冬! 但事實真是如此嗎? █迷思一:人口負成長 需求不濟真相一:家戶總數增加,一戶擁多屋
 
當前一般民眾對房市最普遍的疑慮,莫過於「台灣人口成長趨緩,甚至將逆成長,加上房屋自有率高達八成,大批新建的房屋將無處去化、供過於求」的疑問。 但據內政部統計,○一年至○六年期間,國內人口總數共緩增了四十五萬人,家庭戶數卻激增五十八萬戶,戶數明顯比人數成長更多。淡江大學產經系副教授莊孟翰解釋,隨著不婚族、單親家庭劇增,以往三人成一戶的主流家庭形態,逐漸變為兩人甚至單身成戶的小家庭,使得國內戶數越來越多。 戶數大增進而造成國內住宅需求同步增加。於是,這六年來,儘管全台的住宅總量增加了三十三萬戶,卻由於家庭戶數多了五十八萬戶,因此住宅餘絀數(編按:住宅總量減掉家庭戶數,為餘屋量的關鍵指標之一,數字越大,表示住宅越供過於求),已由六年前的二十四萬多戶,降至去年的近五萬戶。 雖然向來持偏空態度的莊孟翰,並未對房市下定論,但除了家戶總數增加,「一戶多屋」的時代來臨,再次推高房屋需求。根據不動產資訊中心調查,目前已購屋者擁有兩間房子以上的竟占了五三.六%,「因此,過去以一戶一屋為基準而算出的房屋自有率高達八成,根本失真!」北區房屋首席總經理彭培業分析,若扣除為數不少的「一戶多屋」家庭,以及考量繼承、住在公有宿舍及與家人同住而名下無房的人口,國人房屋自有率其實應只有六成,購屋需求仍然很高。 另外,調查顯示,台灣平均換屋期為十一.四年,也就是說,十一年前買房的族群,已面臨換屋需求,而推回到十多年前,正值台灣八六年到九五年的房市大多頭,當時起建的住宅約為一百萬戶,若以換屋比率為三成推估,亦即現階段至少還有三十多萬戶的換屋客出籠。 「看房市需求,不能再用二十年前的老觀念了!」北京建設董事長楊振宗說,儘管台灣人口減少,但家戶總數不減反增,加上一戶多屋的購屋效應,住宅需求反而與日俱增! █迷思二:建商狂推案 財務吃緊 真相二:建商體質健全,銷售順暢 除了需求,建商近年豪情推案,導致供給過多,則是消費者另一個疑慮的問題。但觀察自○三年推案爆大量以來至今,以台北縣市、桃園、新竹、台中及高雄等五大都會區的新推案銷售狀況進行調查發現,這四年來全台推案戶數為四十四萬三千戶,但截至今年第三季已去化三十九萬戶,亦即四年來僅剩四萬八千多戶的庫存,餘屋率只有一○.九%。 「與十年前相比,這次多頭波段的推案量還不到一半,而一成餘屋率,和上一波高達三成慘狀,簡直小巫見大巫!」曾目睹上一波餘屋慘狀的台中市建商公會理事長賴源釗,對於當下房市的供需體質,信心滿滿。 至於前波房市多頭時建商大玩財務槓桿,造成景氣反轉後紛紛兵敗如山倒的教訓,仍讓市場記憶猶新,導致許多人擔心此波大手筆買地、勇敢推案的新建商,是否也將重蹈崩盤的老路?但檢視當前九家推案量超過二百億元的上市櫃建商財務發現,新建商不但推案大致銷售順暢,財務槓桿也維持在合理範圍。 而近幾年市場上普遍認為,房市北熱中溫南冷,尤其高雄餘屋過多導致價位低迷不振,但事實上,全台六大城市的餘屋率排名依序為北市、北縣、新竹縣、高雄市、桃園縣和台中市。 「高雄市四年來餘屋量不到七千戶,加上近年來有效執行總量控管,推案量已由三年前的一萬八千多戶,銳減為不到四千戶,以高雄市每年去化一萬戶的數量來看,明年還可能供不應求呢!」高雄市建商公會理事長陳武聰發出不平之鳴,「別再說高雄餘屋過多了!」 然而,向來被視為房市殺手的投資客比率過高問題,數據再度顛覆一般既定印象。近來許多學者提出警訊,認為目前房市投資客過多,尤其今年以後,交屋潮湧現後,將促使投資客面臨繳款壓力而紛紛斷頭、拖垮房價。 █迷思三:新成屋湧出 投資客斷頭真相三:投資比率不高,房價持穩 然而經建會調查顯示,今年第三季全台已購屋者投資需求比率只有一九.九%,不如市場上傳言的三到四成,顯見,投資客風險,並未如想像中的嚴重。 至於房價,由全台新推案每戶平均總價來看,每戶價位由○四年七百三十六萬元逐年攀升至九百九十三萬元,再度凸顯國內房地產推案價位越墊越高,其次調查顯示,目前房屋平均議價空間僅為九.五%,也讓房價鬆動的錯覺不攻自破。 「台灣房市不會再回到SARS前的空頭了!」永慶房屋代銷部副總吳發義綜合上述數據,堅定地下了總結。而展望未來,郭敏能更舉出「三通、通膨」等兩大概念,點出未來房價「易漲難跌」的風向。他認為,台灣政治最紛亂的時期已過,未來無論誰當家,三通應該指日可待,只差執行時程了,這也是促使法人逆勢操作,紛紛加碼房地產的原因;而通膨加劇,將使有錢人投資房地產意願更高,再度推升市場買氣。 █底部支撐強勁 居高仍得審慎 不過,雖然由科學數據看來,台灣房市體質堪稱健全,但值此高檔震盪之際,莊孟翰和政大地政系教授張金鶚仍認為:「房市居高宜謹慎!」莊孟翰提醒,由於現階段的高房價,多由豪宅市場撐起,景氣風向很容易落入「由小眾市場看大眾市場」的誤判,因此看房市還得摒除豪宅回歸平民市場,才能窺知原貌。 對此張金鶚更進一步提出警示,目前在房價攀高的壓力下,普羅大眾購屋負擔過重,以全台房價所得比來看,即由今年第二季的六.九倍增至七.二倍,而台北市更達九.九倍,亦即要十年不吃不喝才買得起房子,因此高房價,恐怕只是「虛胖」而已。 其次,繼卡奴後,再加上美國次級房貸風暴,銀行開始注意房奴問題。富邦銀行個人金融部資深經理高永和指出,各銀行進行房貸放款時,會加強檢視客戶償債、還款能力,更緊縮貸款成數,這將使不少民眾因貸不到款,最後以解約收場。 機會永遠留給有準備的人。對聰明人而言,無論空頭或多頭,都得用最理性、最科學的方法判斷後市,而不會在人云亦云的混沌市場中,成為趨勢判斷錯誤的犧牲者,徒增個人的遺憾與懊惱。 本文章經《今周刊》授權刊登
更多內容請詳閱本期《今周刊

資料來源 摘自:全球華文行銷知識庫

資料來源 :1758網誌

相簿設定
標籤設定
相簿狀態